不動産売買にかかる諸費用
契約印紙代
不動産取引の契約書は「課税文書」に該当するため、必ず収入印紙を貼らなければなりません。売買のみではなく、建築請負や賃貸借、ローン借入も同様です。
収入印紙は契約書の記載金額によって税額が決定し、規定の印紙を契約書に貼り付け、必ず消印をし使用済みの状態にします。同じ契約書を複数作るときは、１通ごとに印紙を貼らなければなりません。
租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。（建設工事の請負に伴って作成される請負契約書についても軽減されております。）
【不動産売買契約、住宅ローン金銭貸借契約書の印紙税額一覧表】
| 契約書の記載金額 | 不動産売買契約書 | 住宅ローンの契約書 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 1,000円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 15,000円 | 20,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 45,000円 | 60,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 80,000円 | 100,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
仲介手数料
不動産の売買や賃貸借の際、売買主の間に入り、契約の仲介をする不動産業者に報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は成功報酬なので、物件の売却や購入、賃貸借の仲介を依頼しても、売買契約や賃貸借契約が成立しなければ支払う必要はありません。仲介手数料の金額の上限は下記のとおり、宅建業法で定められています。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料（媒介報酬） |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 5％以内の金額+消費税 |
| 200万円超、400万円以下の場合 | 4％+2万円以内の金額+消費税 |
| 400万円を超える場合 | 3％+6万円以内の金額+消費税 |
測量費
測量は義務ではありませんが、不要なトラブルを避けるためにも、売主は売却前に行うことをお勧めします。登記上の土地面積と、実際の面積が違い、隣接する土地の所有者と揉めてしまうケースは少なくありません。また、測量をすることで土地の売却価格を高くできることや、買主が見つかりやすくなるというメリットもあります。測量をすることは買主が安心できる材料です。測量を行っておくと、早く売却できる可能性が高くなるでしょう。
解体費
古家付きの土地を「更地」にして売却する場合には建物の解体費用がかかります。更地にした状態のほうが買手がつきやすいですが、まだ家屋が住まいとしての価値が残っている場合には、家付きのままや、物件によっては「リノベーション」することも可能です。解体する前にご相談いただければ幸いです。
登記費用
不動産取引の際、所有権の移転に伴う登記の申請をしますが、登記の際には登録免許税と司法書士の手数料が必要となります。所有権移転登記費用は買主の負担となりますが、売主は土地を分筆して売却する場合は分筆登記、抵当権がある場合には抵当権抹消登記、相続した不動産を売却する場合には、所有権を売主自身に移転しなければならないため、所有権移転登記費用が必要となります。
- 住所の変更登記費用
- 抵当権抹消費用（ローンが残っている場合など）
- 分筆登記費用
- 登録免許税
- 司法書士手数料
- 所有権移転登記費用（相続物件の場合など）
【不動産売却時の主な登記費用】
固定資産税
固定資産税は毎年1月1日現在の不動産の所有者として登記されている者に課税されます。しかし、不動産取引があった年には、売主は所有していない期間まで固定資産税を支払うことになってしまうため、日割りで各所有者が負担するという方法もあります。一般的には物件の引渡完了日前日までの分を売主、引渡完了日以降を買主がそれぞれ負担します。税法上、固定資産税の納税義務者は、売主であり、買主には納税義務は一切ありません。買主が税金の日割りの清算金を売主に支払うことによりこの清算を終了させます。※買い主が売り主に支払った固定資産税相当額は、税金の支払いではなく、売買代金とみなされます。
不動産取得税
土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される地方税です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。不動産取得税の納税方法については、取得後1年以内に各都道府県から届く「納付通知書」で金融機関等で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。
譲渡取得税・住民税
不動産売却の際に利益があった場合（譲渡所得といいます）、その譲渡所得に対して税金（所得税・住民税）がかかります。譲渡所得がない場合には課税されません。課税対象となる譲渡所得は、「不動産売却価格」から「不動産購入時の費用（取得費）」と「売却時の費用（譲渡費用）」を差し引けば求められます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得= 不動産売却価格 - （取得費用 + 譲渡費用）
また、譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。
| 種類 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 対象期間 | 所有期間5年以下の不動産 | 所有期間5年を超える不動産 |
| 税率 | 39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%) | 20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) |